近几年来，中国房地产投资出现高速增长，1997—2002年六年间，中国房地产投资增长速度是国民经济增长速度的3.2倍。2002年，全国房地产商品房在施面积已达9.28亿平方米。房地产完成投资达7736亿元，占2002年全社会固定资产43202亿元的17.9%，占GDP（102398亿元）的7.55%，超过了大多数国家房地产在国民经济中所占的比重。截至2003年4月， 全国房地产贷款余额已达到18357亿元，每月还以上千亿元的速度在增长。此外，各开发公司还欠建筑施工单位的垫付工程款3000多亿元，仅北京一地就达441亿元。还欠设计勘探单位、材料设备厂商上千亿元。2003年，中国全年贷款计划指标为1.8万亿元，而上半年本外币贷款就已经超过了1.9万亿元。主要流向了房地产、钢铁、汽车等过热行业。加上外汇热钱大量涌入，外汇占款急剧增加，货币供给的高速增长，已经构成了极大的通货膨涨压力，由此造成银行的呆坏账也大量增加，酝酿着极大的金融危机。
与此同时，大量土地被圈占闲置，全国仅各类开发区就规划圈占了3.6万平方公里土地，甚至超过了现有城市建设用地的总和,造成了2000万失地农民，但却大都闲置。2002年11号令公布以后，开发商圈占土地更是到了失去理智的程度，从过去几十亩、几百亩增加到一圈就是几千亩、几万亩。其中包含大量违法征地，据2003年8月23日《北京日报》报道，2003年上半年全国各地在土地市场治理整顿过程中，就查出历年各类土地违法行为10.1万起，而其中今年发生的就占5.3万起，占了多一半，说明土地违法行为正在急剧恶化。而房地产由于投资巨大，动则几亿几十亿元，可以拿出成百上千万元行贿，使官员甘冒杀头的危险，所以每年都有很大数量的的官员包括成克杰、胡长青、李嘉廷、刘金宝那样的高官，因为在批地、规划、非法贷款等方面与开发商勾结，贪污受贿，前赴后继，走进监狱，给国家造成了巨大经济损失。仅土地出让金一项每年流失就逾100亿元。最近国土部门到厦门进行检查，竟然发现城区土地已经全部卖完，但有700多亿土地资金下落不明。上海由周正毅案引出：上海土地开发资金4200亿元，其中竟有3000多亿元去向不明，可见情况之严重。同时全国空置商品房也逐年大量增加，到2002年底，全国空置商品房面积已达1.25亿平方米，占压资金2570亿元，居中国各行业不良资产之首。商品房空置率高达19%（有的资料说占26%），是美国的4倍，香港的8倍，国际警戒线的2.5倍。而据国家统计局统计，如果把近6年来的全国商品房竣工面积和销售面积之差相加，则全国未销售的商品房已达4亿多平方米，更是惊人数字。
而这种危险局面最严重的城市则是北京、上海、杭州等房地产热点城市，其中北京以炒作2008年奥运会为契机简直到了高烧程度，全国的资金都涌向北京，2002年北京房地产完成投资989.4亿元，占2002年全国房地产完成投资总额7736亿元的1/8还多，比全国几个大省的房地产完成投资总额加起来都多。施工面积和竣工面积也占全国总数的接近1/10。多年来北京空置房面积一直位居全国城市前列，2001年底全市空置房面积为774万平方米，2002年底又增加到919万平方米，占当年商品房竣工面积的1/3还多。占压银行资金及呆坏账数额也十分巨大。所谓房地产过热，空置房呆坏账过多，也主要是表现在北京等少数城市。所以北京的房地产实际上已经处于非常危险的高热局面。引起了中央的高度重视。2003年7月30日，温家宝总理主持召开了国务院常务会议，专门研究了房地产问题，会议要求要深化改革、加强宏观调控，切实加强房地产贷款监管，改进规划管理，调控土地供应，切实解决房地产市场快速发展中出现的问题。随后，中央有关部门派出调查组到各地对国内房地产市场进行调查。9月2日，国务院副总理曾培炎专门到北京市考察了北京的房地产市场，强调要保持北京房地产市场的健康发展，说明北京的房地产市场已经非常不健康。
但一说北京的房地产过热，房价过高，应该整顿，北京的房地产大亨、开发商们就不以为然，极力抵制。不但不承认过热，甚至连有泡沫都不承认。总说北京的房地产购销两旺，发展健康。房价高是因为市场需求大，卖得出去的价格就是合理价格，将来房价还会上长。一些与房地产有关的利益集团也纷纷为之辩护。央行121号文件一出台，开发商就急红了眼，而影响政绩和寻租机会的地方政府及有关部门也纷纷站出来反对，说用药过猛，房地产企业会大批倒闭，给他们带来不利影响。但对于北京这种房地产热度来说，不下猛药，不出重拳是不行的。北京现在在工商局注册有房地产开发业务的公司已有5000多家（包括项目公司），在建委开发办登记的也有两三千家，但真正有在建项目的只有几百家，绝大多数开发公司没有项目或在炒作项目。而一个城市要5000多家开发公司是否实在太多了？根据北京市的部署，房地产市场要规模化发展，将来只留下二三十家大型开发集团主导北京市场。趁此机会优胜劣汰，淘汰那些造成市场秩序混乱的散、乱、差企业岂不更好？5000多家开发商炒作项目、哄抬房价，房价怎么会不高？市场怎么会不乱？
前几年，由于中央决定要停止福利分房，一些单位为了赶末班车，大批抢购抢分了一批房子；加上为了配合奥运会建设，市政道路基础设施建设大量拆迁；再加上19号文出台后，北京市危房改造急剧加快，每年拆迁户就要买几百万平方米房子，所以这几年北京商品房销售状况不错，2001年，北京商品房销售面积为1205万平方米。销售额为609.9亿元；2002年又上升至销售面积1708.3万平方米，销售额813.8亿元；连创历史新高。但与2001年商品房竣工面积1707.4万平方米，2002年商品房竣工面积2384.4万平方米相比仍积压了1179.4万平方米。现在，单位购房已全面禁止；城区大面积的危房改造也已转向整体旧城风貌保护，拆迁户将大量减少；二、三级市场全面开放，80多万套中央产、80多万套地方产1亿多平方米房改房将全部可以上市，二手房市场将取代一部分商品房市场；北京市城镇居民人均住房建筑面积已达26.41平方米（使用面积18.2平方米），已经基本解决了有无问题，而有钱改善居住条件要求购买高档商品房的富人，这些年又大都已经买了房子；以上几个方面的因素都将制约商品房销售的进一步增长。然而房地产的开发建设规模却在急剧扩大，不但有上亿平方米的在建规模，还有已经征地、已经拆迁或已经立项，但尚未开工的大批项目两三亿平方米。这些项目足够北京人每人再增加20平方米建筑面积住房，够卖十几年。北京的房地产市场能说不过热吗？所以有人说2008年将是北京房地产市场的终点，就看谁能先降价大逃亡，逃出危局了。
其实，对这种危局，北京的房地产开发商心里都很明白，但是为了保住自己的既得利益，谁都不想先降价，都想坚持到最后，再多捞一把。所以，北京的房价虽然整体在降，但那只是由于高档商品房滞销，销量减少，经济适用房销量增加而拉下来的，针对普通老百姓的中低挡商品房实际上还在长价，一些开发商还大造舆论，说121号文的出台，只会使房价越来越高，并不断提高售价，以诱使买房者上当。而广大购房者只要齐心，坚决不买涨价的房子，用不了一二年，开发商就一个也挺不住，商品房就一定会大降价。北京开发商的好日子已经不多了.
